写字楼收益率全球走低 世界门户城市悉尼居首

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第一太平戴维斯近日发布最新《世界写字楼收益率纵览》称，全球写字楼投资的热门门户城市中，悉尼以5.62%的写字楼投资收益率遥遥领先，洛杉矶西区、旧金山分列二、三名。在收益率全球下行的背景下，仅有以上三个写字楼市场的投资收益率高于4.5%（见下图）。

《世界写字楼收益率纵览》系列报告由第一太平戴维斯联合澳大利亚迪肯大学共同编写，覆盖亚洲、欧洲、美国、澳大利亚共计54个写字楼市场。研究证实，随着投资者在安全性最高的市场展开角逐，追寻最具吸引力的收益率，写字楼继续成为备受青睐的投资选择。

报告显示，自2014年12月末以来，11座门户城市的写字楼投资收益率平均下滑86个基点。其中旧金山累计下挫235个基点，巴黎与悉尼分别降低101及100个基点。同期香港收益率跌幅最小，仅降40个基点，不过该市场收益率一向较低，目前只有2.71%。

报告覆盖的54个市场中，伦敦西区是除香港以外唯一一个收益率不到3%的市场。胡志明市（9.3%）、河内（9%）录得全球最高收益率，但高位收益率反映出的是更高的投资风险。

澳大利亚研究部全国主管Tony Crabb称，2016年上半年，全球主要国家10年期国债收益率平均下跌50个基点，目前接近1%，其中日本与德国的国债收益率已处于负区间。

“房地产投资收益率继续收窄，而国债收益率跌速更快。以此为背景，风险溢价率介于2%与3%之间的写字楼投资板块依然颇具投资价值。”

Tony Crabb表示，鉴于经济不确定性在一定程度上充斥着全球大部分市场，可以说写字楼投资价值的比较优势将继续存在，进而吸引更多需求并再度压缩收益率。

“2017年全球经济走势将主要取决于美国联邦利率的变化情况。美国联邦储备委员会主席耶伦女士明确表示，加息路径将取决于经济数据”，因此我们静候便是。

“美国利率的变化将决定全球各地的货币表现、贸易流向以及资本流动情况。”

他表示，写字楼收益率未来可能会进一步下行，尤其是在以悉尼为代表的全球门户城市，租金在市场基本面不断走强的支撑下开始上涨。

“很多时候，收益率走低可被看作一种反直觉现象。租赁市场疲软，促使业主采取高强度的激励方案，因此净租金较低。一旦净实际租金出现上涨，带动投资回报改善，则无论涨幅大小，都必然会吸引更多需求，最终推动收益率下行。”

主要市场

澳大利亚

Tony Crabb指出，巨额境外资本的涌入促使许多投资者出清资产、调整资产组合以及投资配额。2015/2016财年，澳大利亚写字楼市场以近334亿澳元的投资成交额刷新纪录。

从各类市场指标来看，澳大利亚经济呈现两面性特征，珀斯与布里斯班部分指标恶化，而墨尔本与悉尼多个指标显著改善。

“写字楼投资收益率全线下行，但我们认为收益率还有下行空间。部分市场的基本面正迅速回暖。而随着投资者开始将未来净运营收益增长的预期纳入考虑范围，我们认为收益率将再度下滑。这段‘下坡路’才走了个开头。”

亚洲

2016年上半年亚洲写字楼投资市场各板块走势不一，主要市场投资收益率多小幅下行。

第一太平戴维斯研究及咨询顾问部资深董事盛世民（Simon Smith）指出，亚洲投资者对本国以外市场投资机会的兴趣仍旧有限（尽管依然有巨额资本从亚洲市场流出），而各市场本土投资额则取决于当地市场周期以及政策导向。

亚洲主要写字楼市场的投资收益率多小幅下行，雅加达、马尼拉的跌势较为明显。日本贷款成本降至超低水平，写字楼投资收益率比贷款利率高出至少3个百分点，即便是最顶级资产也不例外。上半年中国市场颇为平静，但随着资本日益积聚而收益型投资机会有限，下半年投资市场或更加活跃。

欧洲

欧洲主要经济体的国债收益率已经下跌，反映出市场对未来经济增长之风险的预期；另一方面，股票市场持续波动。

“尽管如此，欧洲核心房地产市场的投资回报依然相对丰厚，据此我们认为该市场将能继续吸引投资兴趣。”第一太平戴维斯欧洲区研究部董事Lydia Brissy女士如是说。

Brissy女士称，2016年上半年欧洲国家（英国除外）商业物业投资成交额较去年同期增加了1%。

美国

虽然美国门户城市在2013至2014年间曾一度主导写字楼投资销售，然而近来投资者已转向更为发散的投资策略。由于核心市场产品选择有限、资本化率不断收缩，再加上高收益率的驱使，买家逐渐转向替代型市场及资产领域。

“在全球市场动荡的背景下，投资者扩大投资范围的意愿能否维持尚不得而知。2016年5月，美国郊区写字楼投资销售额小幅减少，同期CBD写字楼投资销售额有所增加。也就是说，早在6月股市下挫之前，投资者及贷款机构即已采取更加谨慎的态度。政策规定更为严格，全球经济引发市场担忧，再加上潜在资产泡沫的恐慌升级，使得贷款审批操作愈发小心谨慎。”第一太平戴维斯—斯达德利公司美国房地产分析部董事Keith DeCoster表示。

责任编辑：杨俊美JN1518