楼市虚假宣传：乱花渐欲迷人眼

随着房地产市场的快速成长，省城楼市巨头云集、产品丰富，楼市广告及营销策划行业的成长也与时俱进，楼盘推广及广告内容已从十几年前单纯的重地段、说产品、比价格升级为卖预期、售情怀、偏品牌，在鱼龙混杂、真假难分的大量信息轰炸下，业主常常将营销宣传误读为售楼承诺，身陷其中却浑然不觉。而近几年省城频频出现的恶性业主维权及上访事件，有些正是由于售楼广告、营销宣传的华而不实、概念模糊而引发。

为落实国家楼市调控政策、规范行业秩序，近期全国各地掀起查处楼市虚假宣传、哄抬楼价、捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序的违规行为。8月15日，省城多部门联合召开了《太原市治理房地产市场乱象开展市场交易管理自查自纠推进大会》，届时将由房管、工商、公安、物价、银监、司法、宣传等多部门组成的工作组，对群众反映强烈的房地产市场四大类22种违法违规乱象予以重拳整治。而作为楼盘推广销售的首个环节，夸大其辞的虚假广告、营销推广被列为重点整治内容之一。

那么，在楼市广告及营销宣传中，哪些内容易引发纠纷和误读?业主如何辨别虚假宣传，避免上当?

误读1：地段绝佳地处“城中央、市中心”

楼盘广告爱用生僻字、稀有词的习惯早已屡见不鲜。随着城市版图扩张，新的城市中心逐渐成熟，很多楼盘都爱用“城中央、市中心”等词汇修饰自身的地理位置。但此“中央、中心”并非老市民印象中已成形的繁华商业区，而是需要规划、城建、市政、房企等多个单位协同努力，经过十几年甚至几十年建设运营，才能成长为新的城市中心。

在不少户外、媒体广告上，某楼盘标榜自己“楼盘，坐拥宁静”，而购房者实地探访后发现，这个项目地理位置较偏，配套、交通、人气等各方面不足，施工期间更是“人迹罕至”，实力诠释“坐拥宁静”。

地块较大的楼盘，往往会自称“千亩大盘、城市新中心、醇熟社区”，地块越大、社区越大，也意味着这个项目开发时间长。不少居住在“市中心千亩大盘”的业主称：“熬过十年，项目N期开发完了，小区才会成为真正的市中心。”还有相当一部分业主，买房十几年后，都等不来“坐拥城市繁华”的便利。一个小区是否会成为新的市中心，最终还得看城市规划、房企运营能力。

在楼盘未进入城市中，这当中也有说不清、道不明的模糊宣传。例如，某房地出行畅达无忧”，另一个则是开发商宣称“距市区南站、机场的直线距离也许有20公里，在不堵车、无红绿灯、理想车速的情况下可以达到1车多等路况，30才能够抵达。

看楼盘广告，要么“坐拥中央 尽享繁华”，要么“坐拥宁静空气清新”，总之都是好地段。一位资深房地产策划人士表示，“楼盘的营销人员必须尽可能夸大项目优势，激发购房者的想象，促进消费者的购买欲。”

误读2：配建名校营造书香社区

近两年，由于房企配建的名校名额不足、教学质量不佳，引发的业主恶性、群体性维权事件，让房企对学校房广告宣传、营销设计越来越谨慎。

为了孩子进入名校，在省城北中环某楼盘购房的业主刘先生称，“购房时，楼盘宣传配建名校，为了孩子上学，我们花了一家人的积蓄买了房，可是等孩子入学时却发现不能入学。”在经过交涉后，开发商表示，“我们没有违约，业主与楼盘双方签订的商品房买卖合同约定的条款，并没有承诺配建学校具体开学时间、保证业主子女上学。学校招生、管理、开学计划，由政府部门负责，开发商只作为代建单位。”

某地产集团某项目业主李先生说：“买房时承诺什么都有，交房以后什么都没有。就拿学校来说，销售时承诺有公立小学，我们买房时房价比周边没有学校配套的楼盘房价要高，而交房后这些全部没有兑现，附近只有一个学费比公立学校贵很多的私立小学。很多孩子都没法按正常时间入学。”

山西晚报记者在采访时还了解到，在经历过业主维权事件后，不少楼盘售楼处为规避无法入学的风险，虽然学校房的概念仍然是重要的营销卖点，但是不会明确体现在书面合同、广告语中。一位置业顾问告诉踩盘调查的山西晚报记者：“将来小区肯定对口某重点小学分校，只不过是教育局还没批下来，我们不能正式对外宣传。但等到学校正式获得审批，业主买房要比现在贵许多。”

《房地产广告发布规定》明确表示，房地产广告中不得含有楼盘能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。然而，仍然有很多楼盘将配建学校作为项目卖点，给业主造成一旦买房就能上名校的印象。山西晚报记者在省内各大房地产行业媒体发布信息中看到，类似于《太原已签约学校品牌楼盘推荐》《买房可上重点学校，这些楼盘你需要知道》等文章被设置在最显眼的位置，点击、阅读量持续居高不下。

教育行业资深人士李先生说，“开发商配建名校，只是给业主子女就近上名校提供了可能性，并非绝对性。业主买房时，如果教育部门还未有正式批复，配套名校的开工时间、开学时间、招生范围、教学质量存在许多不确定性，需要业主自己落实后再买单。”

误读3：品牌即品质“豪宅”即高端

房地产市场同质化竞争日益激烈，不少开发商走上高端品质的发展路线，但一些品牌开发商的交房产品却让业主们很失望。

某小区业主刘先生说，“这个月已经是业主在交房后联合找开发商的第三回了，小区各类配套的质量都让人很不放心。比如消防设施不完善、消防通道走廊玻璃碎成渣、地面裂缝、楼梯台阶破损、下雨后小区积水严重等等，如果是一个年久失修的老小区，这种情况大家也就见怪不怪了，可是花了高价买了高品质小区，业主们肯定对新家的期望值要高一些，遇到这样的情况也实属闹心。”

某品牌房企一直以来都是行业“优化设计”的领头羊，其户型设计、建筑设计领先于行业，被业内视为行业标杆。但该品牌旗下小区交房时，却曝出设计缺陷，让业主们觉得设计人员“智商”堪忧。一家房地产行业自媒体发布的业主自拍图片显示，该楼盘相邻的两套房，入户门“打架”严重，如果一家开了门，另一家根本无法开门，大门被完全遮挡。这个小区预售时广告语是：国学大院、匠心巨制、带装修豪宅，业主入住后的体验实在和这些联系不到一起。

在2005-2006年建于太原小店区二营盘的“”项目，至今仍未清盘。业主吴先生说，“买了这个房子就是生气的开端，当时承诺带装修豪宅，交房后地面、墙面都是颜色不统一的劣质石材，地砖、墙砖批次不同，色差非常大。交房时阳台不封闭，造型不规则，不封闭起来家里落灰严重，而要封闭施工工程又太大、造价不菲。交房几年，小区的水电费用还执行施工时的价格，仍未改成民用水、民用电。一期业主闹事之后可以免费停车，而二期业主却要交停车费……”

花高价购买的高端品牌带装修房，货不对版，业主有一肚子倒不完的苦水。

误读4：租售超低起价

目前市场上，房产中介机构也存在为促成交易而虚假宣传的情况，旨在提高房产价格或房租，从而赚取高额的居间服务费用。而购房者或租房者从看房到交易，每一个环节都有可能被中介“忽悠”。

在看房阶段，房产中介机构常会介绍“本小区距离某商业中心××”，元/月起”，房产中介往往用一个“起”字营造出低价的优惠感，但这档价格的房源往往只是诱饵，当租房者上门咨询时往往被告知“已经租出去了”;还有部分房产中介通过隐瞒信息或制造虚假信息，虚抬房屋价值;还有些标榜着大楼盘次新房的二手房源，实际位置不在名盘小区内，仅仅是靠近名盘。

二手房租售业内人士刘先生表示，“虚假房源”是中介最为常见的宣传陷阱。部分房地产经纪机构和经纪执业人员为吸引客源，随意在网络上发布虚假的房源信息。虚假房源往往不会明目张胆地张贴在中介机构的网站或店面门口，而是会将这些不实信息公布在自媒体、其他平台网站、论坛评论里，从而吸引有效客源。这类虚假宣传，一个是由于商品房这种产品本身比较复杂，房源信息不对称，造假空间大;另一个则是行业内缺乏健全的质量标准体系，监管力度不足，中介机构造假成本太低。

在交易过程中，还会有少数中介隐瞒房屋真实情况，如抵押情况、房屋质量问题等。消费者交付定金、中介费之后才予以告知。还有房地产经纪机构对委托人隐瞒房屋相关权属状况、价格等重要事项，从中牟取高额差价。

山西艾伦律师事务所律师田源表示，对不诚信的中介机构，特别是炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价等行为，消费者应该保留证据维护自身合法权益。购房合同上要以现行的合同范本来做参考，认真阅读购房合同，注意办理时间、房屋交接、装修质量等条款，免受霸王条款侵害自身合法权益。

法律专家建议，消费者应提前向太原市房管局了解中介的资质、口碑以及客观评价。同时，消费者应该谨慎对待中介经纪人的口头承诺，有意识地收集固定证据。必要时可以直接向消协、房管局等机构进行反映、投诉，最终也可以由中国消费者协会向人民法院提起诉讼。